Desregulación del mercado inmobiliario y dinámica del sector en la ciudad “La comisión que nos compete es un porcentaje menor dentro de una operación inmobiliaria”
27/05/2026 El Martillero Público Javier Stremel se refirió en La Mirada Informativa al impacto de una eventual desregulación de aspectos básicos de la actividad, a través de medidas que discutirán el futuro del corretaje, los honorarios, la intermediación y los nuevos modelos de negocio.
Las recientes declaraciones del ministro de Desregulación y Transformación, Federico Sturzenegger acerca de que la desregulación de los colegios profesionales y del sector inmobiliario son una prioridad en la agenda oficial del Gobierno generaron la reacción del sector comercial que, por ahora, ve con escepticismo la aplicación de la normativa.
“Que un Colegio Profesional ponga un precio mínimo es una aberración social”, sentenció Sturzenegger durante su presentación ante desarrolladores e inmobiliarios en el evento “Real estate 2026: expectativas y realidad”, organizado por Reporte Inmobiliario, llevado a cabo este lunes en el Auditorio Juan Pablo II de la Universidad Católica Argentina (UCA), en Puerto Madero.
Sobre los anuncios de la cartera, La Mirada Informativa consultó al Martillero Público Javier Stremel, quien respaldó el rol de los Colegios de Martilleros en tanto “regulan honorarios y ejercen protección sobre los terceros respecto del accionar de los martilleros”.
“La desregulación tiene que ver con una necesidad de poner hoy en día blanco sobre negro cómo actúan las franquicias, quiénes pueden estar trabajando en esta actividad, cómo trabajarán los colegios, si deberán agiornarse a otras actividades. Hay información, pero hasta que no esté aprobado, nosotros los profesionales no sabemos cómo deberemos actuar” explicó.
Al referirse a la baja de costos adicionales y la posibilidad de generar un esquema más competitivo, sustento de la medida desregulatoria, indicó: “La comisión que nos compete (del 1 al 3 %) es un porcentaje menor dentro de una operación. Son costos anexos que significan un ahorro para el comprador, porque el intermediario está facilitando tareas. Hoy en día abrir una inmobiliaria implica tener un empleado, redes sociales, pagar un alquiler: La estructura de los costos fijos es muy elevada como en cualquier negocio en general. No sé hasta qué punto se podrá bajar eso.”
El rol de las herramientas digitales, la reputación on line y los sistemas de evaluación pública constituyen otro de los ejes que cimentan la pretendida renovación. Sobre este punto, Stremel destacó la primacía de las relaciones humanas a través de la capacidad de escucha y empatía que en el cotidiano mediar serían insustituibles. Del mismo modo la trazabilidad de los datos en los pedidos de informes de dominio y todo el análisis de la documentación requerida (“básicamente que las partes sepan que la documentación esté completa”), también son atributo de los intermediarios.
“No sé que irá a pasar con la matriculación, ahora no tenemos la información concreta” agregó sobre la futura revisión de la matrícula obligatoria.
El mercado en la ciudad
A la hora de abordar el mercado inmobiliario en la ciudad, las opciones de compra venta y alquileres, y los últimos desarrollos urbanísticos que determinaron su expansión; Javier Stremel hizo las siguientes consideraciones:
Alquileres
Stremel describió un mercado altamente polarizado. “Hoy hay más oferta que antes, pero los valores se han elevado de tal manera que resultan muy complejos de afrontar para el asalariado común”.
Según detalló, una vivienda familiar tipo —de dos dormitorios con garaje y bien ubicada— ronda actualmente entre los $800.000 y $900.000 mensuales, absorbiendo fácilmente entre el 30% y el 40% de los ingresos netos de un matrimonio, sin contar servicios e impuestos.
Créditos hipotecarios: El Banco Nación lidera la demanda. A pesar de la reactivación de las líneas de financiamiento para la vivienda, la accesibilidad sigue restringida a un segmento reducido. El martillero señaló que las carpetas avanzan de forma muy selectiva debido a las exigentes condiciones de ingresos demostrables en blanco. En el ámbito local, destacó que el Banco Nación monopoliza las operaciones concretadas debido a que sus tasas de interés resultan sustancialmente más competitivas que las de las entidades bancarias privadas, otorgando previsibilidad a los plazos de hasta 20 años.
Boom de loteos en las Colonias y riesgo de saturación
Uno de los datos más relevantes del informe del profesional fue el crecimiento periférico de Coronel Suárez, con particular desarrollo en los pueblos alemanes, especialmente Pueblo San José, en cuyo loteo privado se comercializaron más de 100 parcelas en el transcurso de dos años. No obstante, Stremel advirtió sobre un posible escenario de sobreoferta.
Alerta de Mercado
Actualmente existe una enorme diversidad de zonas abiertas y planes de financiación que benefician al comprador, pero el mercado residencial de lotes se encuentra al límite de la saturación, volviendo más compleja la concreción de cierres definitivos.
En relación al tipo de Loteo, indicó que, en zonas de periferia, se comercializan loteos nuevos en Suárez desde US$10.500 (contado), mientras que por US$30.000 o US$ 40.000 se puede acceder a un terreno en zonas premium de mayor superficie.
En Pueblos Alemanes los valores son competitivos y también hay alta disponibilidad con cuotas flexibles.
Stremel enfatizó además que los nuevos loteos conllevan una alta exigencia financiera para los desarrolladores, ya que las normativas municipales obligan a entregar las parcelas con la infraestructura básica consolidada (apertura de calles, redes de agua y tendido eléctrico con sus respectivos transformadores), lo que demanda un importante capital propio antes de iniciar las ventas.
Locales comerciales y el auge de la construcción vertical
Acerca del panorama comercial del centro suarense, Javier Stremel apuntó que la reconfiguración laboral —en parte ligada a los movimientos del personal de la desaparecida fábrica— empujó a muchos vecinos a abrir microemprendimientos. No obstante, los altos costos fijos provocan una rotación incesante: muchos comercios inauguran y cierran sus puertas en lapsos de entre 4 y 12 meses. “Cualquier local céntrico de dimensiones reducidas arranca con una base de $400.000 a $500.000 mensuales. Si sumás mercadería y la estructura de un empleado, el comerciante inicia el mes debiendo facturar millones solo para cubrir el costo fijo, en un contexto donde el comercio electrónico sigue ganando terreno”, analizó.
En la vereda opuesta, la construcción vertical mantiene un ritmo sostenido. Coronel Suárez pasó de contar históricamente con solo dos estructuras edilicias a registrar desarrollos en altura por diversos puntos de la ciudad. Stremel puntualizó que este fenómeno responde a la necesidad de seguridad y practicidad, especialmente de adultos mayores que deciden vender sus antiguas propiedades residenciales con grandes patios para mudarse a departamentos céntricos que ofrezcan facilidades de mantenimiento y cercanía. Finalmente, el especialista concluyó que, más allá de la coyuntura macroeconómica cambiante y los desafíos legislativos del mes de junio, el mercado inmobiliario suarense demuestra resiliencia, con productos bien ejecutados que continúan encontrando canales de preventa e inversión local.
